Pokud pronajímáte byt nebo dům, je nezbytností mít správně nastavenou nájemní smlouvu. I když vás bude lákat využít obecný vzor volně dostupný na internetu od realitních kanceláří, nedělejte to. Sice ušetříte peníze za právníka, ale mějte na paměti, že realitní kanceláře nenesou za špatně vybraného nájemce ani špatnou smlouvu odpovědnost, jsou pouze tím, kdo to vše zprostředkuje. Důležité je myslet při sepisování smlouvy na způsob doručování písemností. Proč?
Na tohle si dejte pozor!
V dnešní době je čím další častější záležitostí, že nájemník neplatí řádně nájem či dokonce byt ničí a k tomu se odmítá vystěhovat. Pronajímatel má přitom velmi omezené možnosti. Proto krátká formule ohledně ustanovení o doručování může být záchranou brzdou pro váš majetek, i přestože často není brána v zřetel.
„V současné době díky dramaticky rostoucí ceně nemovitostí výrazně roste i zájem o pronájmy. Pronajímatel si tak sice může více vybírat, kdo se do jeho bytu nastěhuje, ale i tak by měl být velmi obezřetný, zejména co se týče nájemní smlouvy. Pokud v ní chybí některá ustanovení, tak může vystěhování neplatícího nájemníka trvat i roky, protože je třeba vše řešit soudním procesem. Po celou dobu je přitom majitel zpravidla bez jakéhokoliv příjmu z nemovitosti, naopak musí vynakládat další peněžní prostředky, a to i přesto, že má ze zákona právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného,“ říká advokát Pavel Strnad.
„Řešili jsme případ, kdy klient pronajímal byt a nájemkyně mu náhle přestala hradit nájemné. Na dotaz pronajímatele sdělila, že v bytě má sice ještě nějaké věci, ale přestěhovala se k příteli a v bytě se již nezdržuje. Tím veškerá její komunikace s pronajímatelem skončila. Pronajímatel později zjistil, že na nájemkyni je již vedeno několik exekucí. To bylo zřejmě i důvodem, proč změnila adresu svého trvalého bydliště, uvedenou v nájemní smlouvě, na adresu městského úřadu,“ vysvětluje advokát Pavel Strnad.
Kdy může pronajímatel ukončit nájem?
Jakmile nájemce neplatí řádně nájem, respektive hrubě porušuje své povinnosti k pronajímateli, má tak vlastník bytu možnost vypovědět nájem v tříměsíční výpovědní době. Neplacení nájmu po dobu dvou měsíců už se dá definovat jako hrubé porušení. Když dojde k nezaplacení i třetí měsíc, tak má pronajímatel možnost nájem okamžitě ukončit bez toho, aniž by musel řešit výpovědní dobu. Jenže jakmile pronajímatel sepsal výpověď, tak se vynořil problém ohledně toho, kam a jak má výpověď platně doručit.
Jaké jsou podmínky?
Výpověď musí obdržet druhá strana podle platného zákona. Jedna z možností je osobní doručení do bytu. Ale také ji stačí vhodit do poštovní schránky nebo ji uložit na poště a doručit výzvu k tomu, aby ji nájemce vyzvedl, jestliže nebude k zastihnutí. Nájemce musí mít možnost být obeznámen s dopisem. Jestli to však udělá, už není rozhodující.
„Pronajímatel chtěl doručovat výpověď přímo do pronajatého bytu. Nájemkyně však výslovně sdělila, že v bytě se již nezdržuje. Nelze tedy s jistotou říci, že by se takový dopis dostal do sféry její dispozice. Doručování písemnosti na městský úřad nebude úspěšné, když navíc úřad není oprávněn přebírat jakoukoliv soukromou korespondenci. Novou adresu k příteli pak nájemkyně pronajímateli nesdělila,“ vysvětluje Pavel Strnad.
„Pronajímatel je tak ve složité situaci. Přichází o nájemné, zároveň není oprávněn do bytu vstoupit a vyklidit jej, neboť by se jednalo o porušení domovní svobody. O vyklizení bytu může rozhodnout pouze soud,“ říká Pavel Strnad. „I k tomu je však nutné, aby nájemci výpověď došla. Není-li jeho pobyt po delší dobu znám, nezbývá než požádat soud o jmenování opatrovníka a vůči tomu pak činit právní jednání, například tedy podat výpověď. Tento proces však bude trvat minimálně několik dalších měsíců,“ dodává.
Čtěte také:
- Pojištění majetku musí reagovat na růst cen a inflaci
- Opravy a rekonstrukce v pronajatém bytě. Co zaplatíte vy a co majitel?
- Podceňovat pojištění nemovitosti se nevyplácí
Dostane pronajímatel své peníze zpět?
Pokud tento případ nebude ošetřen ve smlouvě mezi pronajímatelem a nájemcem, tak ukončení tohoto poměru může být velmi složité a finančně nákladné. Zvláště ve chvíli, když není známo bydliště nájemce. Ještě obtížnější bude dostat se k penězům za nezaplacené nájmy, jestli je nájemce v exekuci. Soudní náklady za právního zástupce mohou pak pronajímatele vyjít i na několik desítek tisíc korun. Dejte proto pozor na to, jakou smlouvu o pronájmu sepíšete.
text: redakce ve spolupráci s advokátem Pavlem Strnadem z AK Polverini Strnad, foto-zdroj: shutterstock.com
