Hypoteční desatero: Hypotéky a podnikání. Jde to dohromady?

Začínáte řešit financování nemovitosti a pracujete jako osoba samostatně výdělečně činná? Pak zpozorněte, platí pro vás totiž několik specifik.

(Zdroj: shutterstock.com)

Spolu s Davidem Kašparem, expertem hypotečního tržiště Zaloto, jsme se tentokrát zaměřili právě na ty nejčastější problémy, se kterými se jako OSVČ můžete setkat.

V čem a jak se liší přístup bank v případě hypotéky, pokud je člověk OSVČ?

OSVČ mají v získávání úvěrů většinou velký problém, a to v zásadě ze dvou důvodů. Prvním je ten, že OSVČ se obvykle snaží do daňového přiznání dodat co nejvíce nákladů, a tím snížit vlastní příjem. Pokud ale žádáte o hypotéku, potřebujete přesný opak – příjem mít co možná nejvyšší. V této situaci se tedy z pochopitelného snižování příjmu vůči povinnosti platit daně stává problém, kdy OSVČ sice vydělává, ale od banky nedostane hypotéku.

Jak tento problém řešit?

Především doporučuji kvůli této praxi vždy všem podnikajícím osobám řešit hypotéku mnohem dříve než v případě zaměstnanců. A tedy i mnohem dříve než po vybrání nemovitosti.

A co když už tolik času nemám?

Pak je naprosto zásadní správný výběr banky. Právě v pohledu na příjmy OSVČ, a tedy i v posuzování bonity OSVČ, se přístup bank poměrně zásadně rozchází. Prakticky se dnes uplatňují tři přístupy, které banky pro posuzování příjmů OSVČ uplatňují.

Který z nich je pro OSVČ nejlepší?

Pro OSVČ je nejvýhodnější přístup, který vypočítává příjmy z obratu. Spočívá v tom, že banka vezme obrat příjmu za celý rok činnosti OSVČ, vynásobí ho příslušným koeficientem u dané banky a výsledkem je roční příjem, na základě kterého pak banka posuzuje bonitu. Tato metoda je logicky pro spoustu OSVČ velice oblíbená, ale nabízí ji jen pár bank v ČR.

Jak pohlíží na příjmy OSVČ další banky?

Asi nejčastější je klasický přístup, kdy banka posuzuje příjem ze základu daně, což je příjem po odepsání všech nákladů. To bývá právě ta částka, kterou se obvykle snaží OSVČ snížit na minimum. Na základě takto poníženého příjmu má pak nárok na hypotéku jen minimum lidí.

Hypoteční desatero: Hypotéky a podnikání. Jde to dohromady?
Hypoteční desatero: Hypotéky a podnikání. Jde to dohromady? (Zdroj: shutterstock.com)

V čem spočívá třetí přístup?

Třetí, nejnovější metodou je režim paušální daně, kdy OSVČ nemusí podávat daňové přiznání. Banky zde tedy vycházejí z obratu na účtech. V tomto případě je tak nadmíru vhodné provádět veškeré transakce přes účet. Jakýkoliv příjem v hotovosti je totiž pro banku prakticky nedoložitelný.

S čím ještě bývá u OSVČ problém?

Zdrojem problémů bývá povinnost hradit si veškeré odvody na sociálním a zdravotním pojištění včetně plateb za daně. U zaměstnance je příjem už oproštěn od těchto poplatků, což situaci značně usnadňuje. OSVČ musí však bance vždy doložit kompletní platby za tyto poplatky a prokázat, že nikde státu nedluží. To samozřejmě celý proces hypotéky komplikuje a protahuje.

Čtěte také:

Klíčové je tedy mít pořádek v účetnictví a obecně ve financích?

Ano, určitě bych si dal pozor hlavně na řádně vedené daňové přiznání a také na to, že je vždy potřeba jej doložit s řádným potvrzením od finančního úřadu.

Je ještě nějaké specifikum, na které by si OSVČ měla dát pozor? 

Problém může nastat v případě, že se hypotéka týká nemovitosti, která bude zároveň sloužit jako pracoviště výdělečné činnosti. V tom případě je zásadní vědět, kolik procent nemovitosti bude sloužit k podnikání.

Jaká jsou přesně ta pravidla a co z nich vyplývá?

Pokud je to méně než 50 %, pak je možné nemovitost koupit na standardní hypoteční úvěr. Pokud bude ale více než 50 % nemovitosti sloužit k podnikání, bavíme se zde o živnostenské hypotéce, která má vyšší sazbu, nižší LTV a splatnost maximálně 20 let. Pro klienta je tím pádem dražší než standardní hypotéka.

Publikováno: 25.05.2022, Autor: autor: David Kašpar

Mohlo by vás zajímat

Zdroj: Prima DOMA MEDIA s.r.o.

ČTĚTE DÁLE

Měníte dodavatele plynu? Jak postupovat krok za krokem
Měníte dodavatele plynu? Jak postupovat krok za krokem

Finance a bydlení

Změnou dodavatele můžeme ušetřit i tisíce ročně, přesto se k ní mnoho lidí zdráhá přistoupit. Bojí se složitého papírování i ztraceného času na pobočkách. Nic z toho nehrozí. Přinášíme vám rady, jak nejefektivněji změnit dodavatele krok za krokem.

České domácnosti nepatří k energeticky nejúspornějším. Kdo je horší než my a co nás stojí nejvíc?
České domácnosti nepatří k energeticky nejúspornějším. Kdo je horší než my a co nás stojí nejvíc?

Finance a bydlení

Ceny energií jsou jako na houpačce. Rekordní růsty střídají mírné propady, nicméně energie jsou na historických maximech a ukazuje se, že jako národ nejsme zrovna nejúspornější. Jak jsme na tom v porovnání s ostatními státy EU a co nás stojí nejvíc?

Dopřejte si nábytek, po kterém toužíte. Poradíme, jak na to
Dopřejte si nábytek, po kterém toužíte. Poradíme, jak na to

Finance a bydlení

Stěhujete se nebo jen modernizujete ložnici? Odolat krásnému nábytku může být těžké, i když si ho zrovna nemůžete dovolit. Poradíme vám, jak nákup nového nábytku po finanční stránce zvládnout.

Co všechno musí obsahovat nájemní smlouva? Na tohle nezapomeňte
Co všechno musí obsahovat nájemní smlouva? Na tohle nezapomeňte

Finance a bydlení

Než začnete pronajímat vaši nemovitost, měli byste si pořádně nastudovat, jak má vypadat nájemní smlouva, tím si v budoucnu můžete ušetřit nejen starosti, ale také nejrůznější komplikace. Pravidlo dvakrát měř, jednou řež v tomhle odvětví platí obzvlášť.

Majitelé, trápí vás padající sníh ze střechy? Pojistěte se!
Majitelé, trápí vás padající sníh ze střechy? Pojistěte se!

Finance a bydlení

Bloky padajícího sněhu a odlamující se rampouchy z okrajů střech devastují nejen auta, ale mnohdy způsobují i vážné úrazy chodcům včetně malých dětí. Škody pak v těchto případech stoupají do výší i několika desítek milionů korun. Zmírnit důsledky je ale možné vhodným pojištěním. Majitelé domů mohou pro tyto případy využít pojištění odpovědnosti za škodu způsobené třetí osobě. Majitelům aut naopak pomůže havarijní pojištění.

Myslete na rizika. Pojištění domu a domácnosti se vyplatí
Myslete na rizika. Pojištění domu a domácnosti se vyplatí

Finance a bydlení

Pro mnohé z nás je dům či byt symbolem klidného zázemí. Místa, kam se rádi vracíme a v těžších dnech hledáme útočiště. Aby domov plnil své funkce, investujeme do jeho zvelebování. Zapomínat bychom ale neměli na jeho ochranu vhodným pojištěním.

Stěhujete se nebo přepisujete byt či dům? Nezapomeňte přitom na energie
Stěhujete se nebo přepisujete byt či dům? Nezapomeňte přitom na energie

Finance a bydlení

Při stěhování nebo převzetí nemovitosti mívá člověk obvykle starostí nad hlavu. Správně provedený přepis energií pro něj často bývá to poslední, nač myslí. A přesto – pokud ho provedete správně, může vám v budoucnu ušetřit spoustu práce i starostí. Ovšem ne vždy jde přechod k jinému dodavateli hladce. Ve změně může bránit současná smlouva o dodávkách energií, proces ale může zkomplikovat i stávající dodavatel nebo administrativní a jiná pochybení. Na co si především dávat pozor? A co dělat, pokud nedojde ke změně dodavatele a zároveň už skončí smlouva s původním dodavatelem?

Hypoteční desatero: Jak najít a poznat dobrého hypotečního poradce
Hypoteční desatero: Jak najít a poznat dobrého hypotečního poradce

Finance a bydlení

Situace okolo hypoték je v posledních měsících tak nepřehledná, jako tomu už řadu let nebylo. Zpřísnění podmínek ČNB, rostoucí ceny nemovitostí, rekordní úrokové sazby a také velmi nepředvídatelný další vývoj. To všechno jsou důvody, proč dobří hypoteční poradci rostou na ceně. Jak ale takového poradce najít a poznat?

Pronajímáte byt? Pozor na tuhle maličkost ve smlouvě
Pronajímáte byt? Pozor na tuhle maličkost ve smlouvě

Finance a bydlení

Pronajímáte nemovitost? Dejte pozor na to, co máte ve smlouvě i jakou smlouvu použijete. Mohlo by vás to stát nemalé peníze i problémy. Co konkrétně si dobře pohlídat? Místo a způsob doručení písemnosti. Proč?

Jak postupovat při převodu hypotéky na jinou osobu?
Jak postupovat při převodu hypotéky na jinou osobu?

Finance a bydlení

Převedení hypotéky na jinou osobu popřípadě nemovitost? Ano, jde to, ale... Zjistěte, za jakých podmínek je to možné a čeho se vyvarovat.

Češi si drží svou pověst „chalupářů“ a nově utrácejí peníze také za víkendové apartmány
Češi si drží svou pověst „chalupářů“ a nově utrácejí peníze také za víkendové apartmány

Finance a bydlení

Životní úroveň v ČR podle celé řady ukazatelů roste. Zprávy uvádějí, že Češi mají stále větší zájem o nadstandardní bydlení, 73 % obyvatel disponuje víkendovým bydlením typu chata či chalupa a zájem roste i o jiné nadstandardní nemovitosti.

Hypoteční desatero: Krátká vs. dlouhá. Jakou délku fixace zvolit?
Hypoteční desatero: Krátká vs. dlouhá. Jakou délku fixace zvolit?

Finance a bydlení

Podle odhadů budou v blízké době končit levné hypotéky zhruba 50 tisícům lidí. Pokud se řadíte mezi ně, bude vás čekat rozhodnutí, co dál. Zafixovat jen na pár let, nebo zvolit raději dlouhou fixaci? Rozhodnutí to není jednoduché, proto jsme se právě na délky fixací zaměřili v novém díle naší hypoteční poradny.